Можно ли по договору аренды перечислять деньги без счета


можно ли по договору аренды перечислять деньги без счета

Перевод денег с расчетного счета ООО на банковскую карту физ. лица можно выполнить двумя способами: через отделение банка или через интернет-банкинг. Следует помнить, что перечисление денежных средств может занять от 1 до нескольких рабочих дней.

Чтобы перевести деньги в отделении банка, где открыт счет, представителю ООО необходимо осуществить несколько действий:

  1. Обратитесь к клиентскому менеджеру.
  2. Предоставьте все реквизиты платежа: наименование банка-получателя, его БИК, ИНН, корр. счет, а также Ф.И.О получателя, номер его счета или карты, сумму платежа и его назначение.
  3. Сохраните чек-ордер, а также квитанцию для отчётности.

Перевод можно оформить и платёжным поручением. Для этого в нём также нужно указать все реквизиты платежа и отправить в банк. За перевод, возможно, будет удержана комиссия.

К примеру, банки Тинькофф и Точка не имеют оффлайн-офисов, так что перевод со счета ООО на карточку физ. лица возможен только через личный кабинет. Это, впрочем, облегает жизнь предпринимателя ещё и потому, что комиссии на переводы становятся ниже.

  1. Зарегистрируйтесь в интернет-банкинге.
  2. На страничке личного кабинета перейдите на вкладку «Сделать перевод» или подобную.
  3. Введите реквизиты платежа: Ф.И.О получателя, номера его карты и счёта.
  4. Введите сумму и подтвердите платёж.
  5. Вы можете также напечатать платёжное поручение или отправить его в банк онлайн. Укажите назначение платежа, сумму и реквизиты физ. лица — получателя денег. Когда банк получит платёжку, он выполнит перевод.
Содержание:

Расчеты за квартиру через аккредитив

Аккредитив – это банковская услуга, представляющая собой обязательство банка по поручению клиента осуществить со специального (аккредитивного) счета платеж указанному лицу (получателю) по факту предъявления им оговоренных документов.

Суть – та же, что и у банковской ячейки, но в ячейке расчет наличными, а здесь – безналом.

Банк, в котором Покупатель открывает аккредитив, называется банк-эмитент.

Банк, который будет выдавать деньги Продавцу, называется банк-исполнитель (может быть тот же банк, что и эмитент).

Предоставление Продавцом документов, подтверждающих продажу квартиры и переход права собственности, называется – способ исполнения аккредитива.

Аккредитив может быть покрытым (депонированным) или непокрытым (гарантированным). В первом случае банк-эмитент реально переводит деньги на счет банка-исполнителя, а во втором случае деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения аккредитива.

Аккредитив также может быть отзывным или безотзывным. Здесь речь идет о произвольной возможности банка-эмитента отозвать аккредитив из банка-исполнителя.

В практике расчетов через аккредитив обычно применяют покрытый безотзывный аккредитив. Именно такой его вид позволяет в наибольшей степени учитывать интересы и Продавца, и Покупателя.

♦ Последовательность действий при расчете через аккредитив ♦

Подробнее о процедуре открытия аккредитива, проведении расчетов через него (с образцами заявлений и договоров), о плюсах и минусах аккредитивной формы расчета – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

А на первичном рынке жилья вместо аккредитива используют очень похожий на него инструмент расчетов – специальные счета эскроу (подробнее о них – по ссылке).

Получение арендной платы арендодателем-самозанятым

Купить пособие “Арендодатель-Самозанятый”

С 1 января 2019 года и физлицо, и ИП может оформить статус самозанятого и перейти на режим уплаты Налога на профессиональный доход.

ВАЖНО: Новый закон – эксперимент, который действует только в 4-х регионах: Москва, Московская область, Калужская область, Респубблика Татарстан.

Этот режим позволяет сдавать квартиру легально и платить налог 4-6%, что в целом выгодней и уплаты НДФЛ, и деятельности ИП с использованием упрощенной системы налогообложения (УСН).

По новому закону, прием оплаты в безналичной форме должен быть зарегистрирован с использованием приложения ФНС “Мой налог”. Его можно будет бесплатно скачать и установить на свой смартфон после 1 января 2019 года. Также аналогичные функции будут доступны на специальных интернет-площадках и сервисах, список которых ФНС опубликует.

Для безналичных платежей (как и для наличных) необходимо сформировать чек в электронной форме, который должен быть направлен по электронной почте плательщику.

Банки также могут предложить услуги автоматического формирования чека при поступлении средств на определенную карту или счет. Если вы пользуетесь такой услугой банка, в договоре аренды/найма необходимо указать для зачисления платежей именно эту карту/счет.

Прием оплаты без выдачи чека является нарушением. Чек по безналичным платежам должен быть сформирован не позднее 9-го числа следующего месяца (после месяца, в котором была получена оплата).

Поскольку прием наличных платежей оформляется для самозанятых таким особым способом, необходимо внесение изменений в действующие договора.

При заключении новых договоров следует использовать специальные формы для арендодателей-самозанятых. В случае сдачи квартиры юридическому лицу важно то, что плательщик не является налоговым агентом (как это обычно бывает при аренде у физлица) – не он удерживает НДФЛ, а сам арендодатель-физлицо платит за себя налог НПД.

Обращаем внимание: в договоре важно указать, на какие именно реквизиты направляется электронный чек.

Договора для самозанятых

Все особенности деятельности арендодателей-самозанятых подробно описаны в нашем новом пособии “Арендодатель-Самозанятый”, которое вышло в декабре 2018 года. Мы планируем регулярно обновлять его и предоставлять нашим клиентам.

Купить пособие “Арендодатель-Самозанятый”

Чем грозит использование чужого расчетного счета

Правовая неграмотность и неверное толкование юридических норм привело к распространению нелегальных схем. Рынок Москвы пестрит предложениями об аренде расчетных счетов и фирм. Реализация таких схем на практике грозит бизнесменам серьезными неприятностями. Обращаясь к услугам подставных компаний, коммерсанты становятся теневыми бенефициарами. Признаки таких владельцев ФНС РФ подробно описывает в письме СА-4-18/[email protected]:

  • извлечение выгоды от деятельности компании;
  • возможность отдавать обязательные распоряжения;
  • способность влиять на работу предприятия иными способами.

Признание контролирующим лицом порождает риск субсидиарной ответственности. Если фирма будет признана банкротом, а в действиях бенефициара усмотрят недобросовестность, кредиторские требования переадресуют. Долги будут взысканы с виновника финансового краха.

Санкции зависят от квалификации проступка.

СитуацияКомментарий юристаРуководитель небольшой фирмы заключает договор с бухгалтерским центром. Исполнитель должен сдавать отчетность в территориальную инспекцию и оформлять платежные поручения по распоряжению клиента. В рамках соглашения специалистам передаются ключи доступа к расчетному счету.

По истечении некоторого времени глава компании запрашивает выписку в банке. В документе отражаются расходные и приходные операции. Однако часть из них не имеет отношения к деятельности фирмы

Вполне возможно, что недобросовестные работники бухгалтерского центра сдали расчетный счет в «аренду». Цена такой услуги зависит от оборотов и характера операций. Схема противоречит ст.7 закона 115-ФЗ. По факту кредитное учреждение обслуживает нескольких клиентов. При этом идентификация проведена только в отношении номинального владельца счета.

При возникновении сомнений банк заморозит переводы. Снять ограничение не получится, ведь руководство фирмы не имеет отношения к проблемной транзакции. Документально ее обосновать будет невозможно. В результате предприятие внесут в список «нежелательных персон» ЦБ РФ и расторгнут договор РКО.

При криминальном характере операций вопросы к руководству возникнут у правоохранителей. Так, директор и собственники фирмы рискуют стать фигурантами уголовного дела. Квалифицировать деяние, не имея точной информации, нельзя. Инкриминировать могут мошенничество, уклонение от налогов и сборов, отмывание преступных доходов и мн. др.

Избежать незаконного использования счета позволит регулярное изучение отчетов и банковских выписок. Выявление транзакций, не имеющих отношения к деятельности фирмы, является поводом обращения в правоохранительные органы. В противном случае уйти от ответственности за соучастие не удастся

Гражданин не желает регистрировать бизнес на свое имя. Посредник предлагает создать подставное ООО с расчетным счетом и сдать его в аренду. Собственник такой компании получит фиксированную плату за участие. Руководитель, указанный в ЕГРЮЛ, фактически фирмой управлять не будет. Ему также выплатят вознаграждение. Все решения лягут на новоявленного «арендатора». Он же получит прибыльОписанная ситуация попадает под определение ст. 173.1 УК РФ. Поскольку преступление будет совершаться группой лиц, наказание окажется максимально суровым. Участникам схемы грозит штраф 300–500 тысяч рублей, изъятие дохода за период 1–3 лет, обязательные работы на протяжении 180–240 часов или лишение свободы до 5 лет.

Теневым бенефициаром признают «арендатора». Ему придется отвечать за все налоговые и финансовые нарушения. При несостоятельности фирмы потребуется погасить долги перед кредиторами (субсидиарная ответственность)

В преддверии банкротства организации директор желает вывести со счетов капитал. Посредник предлагает схему с арендой счета. Со сторонней фирмой заключают фиктивный договор поставки. Будущий банкрот перечисляет мнимому контрагенту внушительную сумму. Фактически продукция не передается. Деньги помещаются на счет для хранения на период разбирательств с кредиторами. После ликвидации проблемного бизнеса средства возвращают учредителям или выдают руководителю наличнымиРеализация схемы является преступлением. В зависимости от реального финансового состояния компании квалифицировать деяние могут по ст. 196 или ст. 197 УК РФ. Дело возбудят, если ущерб достигнет 2 250 000 рублей. В обоих случаях фигурантам грозит до 6 лет заключения в исправительных учреждениях. Санкции также могут выражаться в штрафах, обязательных работах, изъятии дохода. Если ущерб окажется меньше утвержденной планки, дело будет рассматриваться в административном порядке (ст. 14.13 КоАП РФ).

Сделку по выводу капитала с большой вероятностью оспорят. Договор признают недействительным, а средства вернут на счет организации-банкрота. Если к моменту разбирательства деньги обналичат, возмещать кредиторам убытки будут виновные лица

Таким образом, в 2019 году законного механизма аренды расчетного счета в России нет. Использование чужих финансовых инструментов и работа под прикрытием сторонних юридических лиц грозит санкциями. Легальной альтернативой остается договор агентирования. Однако эта схема ограничена лимитом наличных операций.

Бухучет обеспечительного платежа

Внесенный обеспечительный платеж учитывается как задолженность:

  • дебиторская — у арендатора (пп. 3, 16 ПБУ 10/99);
  • кредиторская — у арендодателя (пп. 3, 12 ПБУ 9/99).

У обеих сторон договора он показывается на счете 76 до момента его возврата либо зачета в счет платежей по арендной плате.

Проводки по перечислению/возврату обеспечительного платежа будут следующими:

  • У арендатора:

Дт 76об Кт 51 — при перечислении платежа;

Дт 51 Кт 76об — при получении его обратно.

  • У арендодателя:

Дт 51 Кт 76об — при получении платежа;

Дт 76об Кт 51 — при его возвращении,

где 76об — субсчет учета расчетов по обеспечениям.

Кроме того, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя обе стороны будут отражать его сумму за балансом:

  • на счете 009 — у арендатора;
  • на счете 008 — у арендодателя.

Подробнее об использовании указанных забалансовых счетов читайте в материале «Забалансовые обязательства организации — это».

Если арендодатель операцию получения обеспечительного платежа расценивает как связанную с расчетами по арендной плате и влекущую за собой необходимость начисления НДС, то у него возникнет проводка:

Дт 76ндс Кт 68,

где 76ндс — субсчет учета расчетов по НДС.

В ситуации, когда гарантийный платеж рассматривается в качестве авансового, предназначенного для расчетов по аренде, появятся проводки по вычету, одинаковые для арендатора (если он работает с НДС) и арендодателя, но различающиеся по времени их осуществления (у арендатора — при перечислении аванса, у арендодателя — в момент зачета аванса в счет оплаты услуг):

Дт 68 Кт 76ндс.

Арендатор на момент зачета аванса в счет оплаты аренды восстановит налог:

Дт 76ндс Кт 68.

Если начисление НДС арендодателем осуществлено по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, не предполагающего дальнейшей операции восстановления, то начисленный к уплате налог будет списан на прочие расходы:

Дт 91 Кт 76ндс.

В момент зачета обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы появится проводка по закрытию задолженности по аренде средствами обеспечения:

  • у арендатора:

Дт 76ар Кт 76об;

  • у арендодателя:

Дт 76об Кт 76ар,

где 76ар — субсчет учета расчетов по арендной плате.

С забалансовых счетов 008 и 009 обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата или зачета в счет платы по аренде.

Если у вас есть доступ к КонсультантПлюс, проверьте правильно ли вы учли обеспечительный платеж в налоговом и бухгалтерском учете. Если доступа нет, получите пробный онлайн-доступ к правовой системе бесплатно.

Налогообложение гарантийного платежа

В части обложения налогом на прибыль гарантийный платеж расценивается так же, как обеспечение в виде залога, задатка (письма Минфина России от 31.05.2016 № 03-03-06/1/31325, от 18.02.2016 № 03-03-06/1/8968, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360), поэтому на протяжении срока действия договора он не считается:

  • доходом у арендодателя (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ);
  • расходом у арендатора (п. 32 ст. 270 НК РФ).

В отношении обложения этого платежа НДС следует ориентироваться на норму п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, указывающего на то, что превращение его в средства, засчитываемые в оплату услуг по аренде, происходит только при определенных обстоятельствах, которые могут и не наступить. То есть до этого момента гарантийный платеж является средством обеспечения, а не средством расчетов, и, соответственно, не облагается НДС.

Аренда чужого или открытие своего бизнеса?

Аренда готового бизнеса в некоторых случаях оказывается более удобным и выгодным вариантом, чем классическое основание собственной фирмы. Перечислим основные преимущества обоих вариантов:

ПунктПокупка или открытие своего бизнесаАренда бизнесаСтоимостьДля открытия своего дела придется отдать в среднем от 40 до 150 тысяч рублейЕжемесячная арендная плата варьируется от 5000 до 8000 рублейБыстротаРегистрация в налоговых органах занимает больше 7 дней. Кроме того, не исключены повторные посещения ФНС в случае неправильно заполненных документов.Многие фирмы готовы оформить на вас аренду за один деньВременная целесообразностьСвой бизнес нужен, если вы будете заниматься им постоянноЕсли вы ведете дела в течение короткого времени, то удобнее арендовать ИП или ОООПерспективыВы можете купить или основать собственное дело, если у вас уже есть опыт в ведении бизнеса и вы уверены, что не бросите его после первых неудачВы не уверены, что будете заниматься бизнесом, потому что никогда не пробовали. В данном случае аренда — хороший шанс для вас,чтобы проверить свои силы.Ведение документацииПри ведении своей компании нужно самостоятельно вникать в документооборот, контактировать с ФНС и заниматься отчетностьюВ случае аренды эту задачу берет на себя арендодательРиск обманаРиски минимальны, так как хозяином компании выступаете только вы, больше никто не имеет доступа к расчетному счету и т. д.Риски минимальны только в том случае, если вы доверяете арендодателю, а он дорожит своей репутацией, и у вас составлен четкий договор аренды

Банки с минимальной комиссией за перевод от ООО на карты физ. лиц

Рассмотрим предложения банков с наименьшими комиссиями за перевод на карты физ. лиц с расчетных счетов ООО в зависимости от тарифного плана.

Точка

Это один из лучших банков для бизнеса!

Тарифный планНольНачалоРазвитиеКорпоративныйЛимитдо 150 тыс. руб. бесплатнодо 400 тыс. руб. бесплатнодо 1 млн руб. бесплатнодо 10 млн руб. бесплатноКомиссия при превышении лимитаСвыше 150 000 рублей — 300 рублей за каждые 10 000 рублейСвыше 400 000 рублей — 1 250 рублей за каждые 50 000 рублейСвыше 1 000 000 рублей — 2 000 рублей за каждые 100 000 рублейСвыше 10 000 000 рублей — по согласованию

В лимит пакета на переводы физ. лицам входят и суммы снятия юр. лицом наличных со счета.

Подробнее о Точке

Модульбанк

В Модульбанке вы можете совершить перевод на следующих условиях:

Тарифный планНичего лишнегоОптимальныйБезлимитныйЛимитбез ограниченийдо 300 тыс. р.до 500 тыс. р.Комиссия при превышении лимита0 р.Для ИП: до 300 тысяч рублей — 19 рублей/шт., от 300 тысяч до 500 тысяч — 1%, до 1 миллиона — 3%, свыше миллиона — 5%.

Для юр. лица: до 200 тысяч рублей — 19 рублей/шт., от 200 тысяч рублей до 500 тысяч рублей — 3%, свыше — 5%.

Для ИП: до 500 тысяч рублей без комиссии, до 1 миллиона рублей — 1%, до 2 миллионов — 3%, свыше — 5%.

Для юр. лица: до 300 тысяч без комиссии, от 300 тысяч до 1 миллиона — 3%, от 1 миллиона — 5%.

Комиссия за перевод зарплаты или выплату дивидендов0 р.19 р.0 р.

Счет открывается сразу и резервируется за вами после подачи заявки.

Тарифы Модульбанка

Веста Банк

Тарифный планКомиссия при переводе онлайнСтартап89 р.Базовый20 р.Торговый20 р.Всё включено0 р. на первые 200 платежей в месяц

Банк даёт возможность уже через 10 минут получить номер расчётного счёта для начала бизнес-деятельности.

Подробнее о Веста Банке

Тинькофф Банк

На переводы со счетов ООО физическим лицам банк устанавливает следующие комиссии.

ПростойПродвинутыйПрофессиональныйДо 400 тыс. р.: 1,5% + 99 р.До 400 тыс. р.: 1% + 79 р.До 800 тыс. р.: 1% + 59 р.От 400 тыс. до 1 млн р.: 5% + 99 р.От 400 тыс. до 2 млн р.: 5% + 79 р.От 800 тыс. до 2 млн р.: 5% + 59 р.Более 1 млн р.: 15% + 99 р.Более 2 млн р.: 15% + 79 р.Более 2 млн р.: 15% + 59 р.

Бесплатные лимиты при переводе на личную карту Тинькофф со счета ИП будут следующими:

Тариф:ПростойПродвинутыйПрофессиональныйДебетоваяБесплатно до 150 000 р.Бесплатно до 300 000 р.Бесплатно до 500 000 р.КредитнаяБесплатно до 250 000 р.Бесплатно до 400 000 р.Бесплатно до 500 000 р.

Банк также даёт возможность сразу зарезервировать номер счета при подаче заявки.

Тарифы в Тинькофф

Как видите, условия в банках сильно отличаются, но в одном есть существенное сходство: все банки ориентированы на качественное обслуживание бизнеса.

В каком порядке необходимо вносить плату за аренду в денежной форме

Если договор заключен между юридическим лицом/индивидуальным предпринимателем и физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, то ограничений по сумме законодательством не установлено (Указание Банка России от 07.10.2013 N 3073-У “Об осуществлении наличных расчетов”).

Юридическое лицо вправе оплачивать арендную плату физическому лицу наличными средствами, снятыми только с банковского счета, а не наличными средствами из поступившей выручки.

Наличные расчеты в валюте Российской Федерации между участниками наличных расчетов, между участниками наличных расчетов и физическими лицами осуществляются за счет наличных денег, поступивших в кассу участника наличных расчетов с его банковского счета (п.4 Указаний Банка)

Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, заключая с физическим лицом договор аренды помещения, становятся налоговыми агентами и обязаны произвести удержание и перечислить 13% НДФЛ (налог на доходы физических лиц) в ФНС при каждой выплате арендной платы, не позднее дня, следующего за днем выплаты (Письмо Минфина России от 27.08.2015 N 03-04-05/49369)

Кроме этого, для отчетности по данному налогу необходимо подать налоговикам расчет по форме 6-НДФЛ.

Если договор аренды заключен между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, то порядок внесения арендной платы безналом будет следующим:

  1. Индивидуальный предприниматель выставляет каждый месяц счет на оплату аренды
  2. Юридическое лицо переводит на расчетный счет ИП арендную плату
  3. По итогам месяца ЮЛ и ИП подписывают двухсторонние акты оказанных услуг
  4. ИП самостоятельно оплачивает налоги с полученных арендных платежей в соответствии с применяемой им системой налогообложения

Для договоров аренды ГК РФ не устанавливает форму безналичных расчетов, применяемую по умолчанию, поэтому необходимо определить ее в договоре с учетом правил ст. 862 ГК РФ.

Стороны могут договориться о безналичных расчетах платежными поручениями (§ 2 гл. 46 ГК РФ), по аккредитиву (§ 3 гл. 46 ГК РФ), по инкассо (§ 4 гл. 46 ГК РФ), чеками (§ 5 гл. 46 ГК РФ) или в иной форме.

Для согласования условия о форме расчетов денежными средствами в безналичном порядке стороны должны указать в договоре:

  • конкретную форму расчетов из числа предусмотренных ст. 862 ГК РФ;
  • сведения (реквизиты), необходимые для осуществления платежа.

Перечень реквизитов и формы расчетных документов определяются в соответствии с п. п. 1.10, 1.11 Положения о правилах осуществления перевода денежных средств (утв. Банком России 19.06.2012 N 383-П). При этом для каждой формы безналичных расчетов установлено разное содержание расчетных документов.

В тексте договора стороны могут указать платежные реквизиты либо порядок их сообщения по каждому сроку платежа. В первом случае реквизиты вносятся, как правило, в специальный раздел договора либо оформляются приложением к нему. Сообщить реквизиты платежа после заключения договора сторона может путем выставления счета, счета-фактуры или путем письменного уведомления (письма, телеграммы и т.п.).

Если в договоре не указано, какую форму безналичных расчетов выбрали стороны, арендная плата должна вноситься в рублях (ст. ст. 140, 317 ГК РФ) в порядке и форме, обычно применяемых при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Что же касается наличных переводов, то в данном случае:

“Наличные расчеты в валюте РФ между участниками наличных расчетов в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 тысяч рублей либо сумму в иностранной валюте, эквивалентную 100 тысячам рублей по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов” (п.6 Указаний Банка)

В случае несоблюдения вышеуказанных требований Банка России за нарушение порядка работы с денежной наличностью и порядка ведения кассовых операций предусмотрена административная ответственность (ст. 15.1 КоАП РФ).

Если арендатор не сможет обеспечить выполнение указанных требований, согласовывать условие о внесении арендной платы наличными деньгами не рекомендуется.

Порядок проведения оплаты по договору аренды наличными денежными средствами:

  1. Наличные денежные средства принимаются в кассу юридического лица по приходным кассовым ордерам, подписанным главным бухгалтером или бухгалтером либо в случае их отсутствия – руководителем организации.
  2. В подтверждение получения средств плательщику выдается квитанция к приходному кассовому ордеру.
  3. Если ордер оформляется в электронном виде, квитанция по просьбе вносителя направляется на предоставленный им адрес электронной почты (п. 5.1 Указания Банка России от 11.03.2014 N 3210-У “О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства”). Данный акт не предусматривает, что прием денежных средств организацией может подтверждаться распиской, поэтому она может быть отклонена судом в качестве доказательства передачи денег юридическому лицу на основании ст. 68 АПК РФ (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2007 N 18АП-837/2007, оставлено в силе Постановлением ФАС Уральского округа от 19.09.2007 N Ф09-6372/06-С5).

Если стороны не согласовали условие о внесении арендной платы наличными денежными средствами, то арендатор вправе внести платеж наличными денежными средствами. При этом арендная плата должна будет вноситься в рублях, включая случаи, когда она рассчитывается в иностранной валюте или условных единицах (ст. ст. 140, 317 ГК РФ). Размер арендной платы при наличных расчетах не должен превышать 100 000 руб. за весь срок действия договора.

Использование гарантийного платежа по договору аренды

Используется гарантийный платеж в 2 случаях:

  • на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;
  • на оплату арендной платы за завершающие периоды действия соглашения об аренде, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

При использовании средств на погашение ущерба арендатора следует известить о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа. Величина осуществленных расходов должна подтверждаться документами. Форма такого извещения (уведомления) может стать приложением к договору аренды. От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа. То есть приобретает значимость установление сторонами договора порядка уведомления об использовании средств обеспечения на погашение ущерба.

Какие будут последствия, если пользоваться личным счётом в бизнесе

Может ли ИП использовать свой личный счёт в бизнесе? До 2014 года в статье 23 НК РФ был пункт, который прямо запрещал использование текущего счёта физического лица для предпринимательской деятельности. Сейчас это положение Налогового кодекса утратило силу, но по факту запрет продолжает действовать, а ИП не может пользоваться личным счётом в бизнесе. Почему?

  1. Инструкция ЦБ № 153-И, которая действует в 2020 году, запрещает совершать по текущим счетам операции, связанные с бизнесом или частной практикой. Банк может просто отказаться проводить транзакции, если посчитает, что постоянные денежные поступления связаны с предпринимательской деятельностью.
  2. Если вы получаете крупные суммы денег, как обычное физическое лицо, а не как ИП, то будьте готовы к вопросам службы безопасности банка об источнике этих средств. В рамках борьбы с финансированием терроризма и отмыванием нелегальных доходов банк вправе прекратить подозрительные операции.
  3. Ваши партнёры по бизнесу могут отказаться переводить оплату на текущий счёт физического лица в банке. Причина в том, что ИФНС в таких случаях считает их налоговыми агентами и обязывает удерживать с переведенных сумм 13% подоходного налога и перечислять налог в бюджет.
  4. Основанием безналичных расчётов для ваших контрагентов является заключённый с предпринимателем договор. Если же перечислять суммы по такому договору на текущий счёт, а не на расчётный счёт для ИП, то расходы по сделке будет трудно обосновать перед налоговиками.
  5. Налоговые органы будут пытаться обложить налогом не только доходы, поступающие на личный счёт от бизнеса, но и другие собственные средства физического лица, не связанные с предпринимательством.
  6. На режимах ОСНО, УСН Доходы минус расходы, ЕСХН индивидуальный предприниматель должен подтверждать затраты, связанные с бизнесом. При оплате расходов с текущего счёта физического лица налоговая инспекция не примет их для уменьшения налоговой базы. В результате, вам придётся расстаться с большей суммой при уплате налогов.

Какие документы получит арендатор

При заключении договора аренды арендодатель выдает вам на руки пакет документов. Он зависит от того, какой вид бизнеса вы выбрали для себя.

Отдельно стоит сказать про доверенность. Реалии таковы, что вам могут и не предложить подписывать договор аренды. Очень часто обходятся только выдачей доверенности на ваше имя. Это будет значить, что вы имеете право управлять бизнесом наряду с его владельцем — то есть подписывать договоры, принимать оплату, пользоваться реквизитами компании и так далее.

Сроки внесения арендной платы

Стороны в договоре аренды самостоятельно могут определить периодичность внесения арендной платы, несмотря на то, какую форму платы они выбрали.

Например, если договор аренды заключен на непродолжительный срок, то можно установить размер арендной платы за весь срок действия договора. Такой вариант будет считаться однократным внесением арендной платы.

Примеры формулировки условия:

“Арендная плата по настоящему договору составляет 100 000 (сто тысяч) рублей за весь срок аренды и уплачивается в течение 5 (пяти) дней после окончания срока аренды”.

“В качестве арендной платы арендатор оказывает арендодателю услугу по переводу инструкции по эксплуатации арендованного оборудования на 3 (три) иностранных языка (английский, французский и итальянский). Услуга должна быть оказана не позднее 30 (тридцати) дней после подписания настоящего договора”.

Но зачастую в договоре устанавливается периодический порядок внесения арендной платы. То есть арендатор вносит плату равными частями через одинаковый промежуток времени.

Примеры формулировки условия:

“Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно в течение ___ (_______) дней после наступления отчетного месяца. Ежемесячный платеж составляет ____________ (_____________________) рублей”.

Если сторонами предусмотрено периодическое внесение арендной платы, то необходимо согласовать срок для каждого периода аренды.

В договоре можно предусмотреть следующие сроки:

  • предварительная оплата (до начала, в начале периода аренды);
  • аванс и доплата (часть оплаты за аренду до начала аренды, и часть после окончания);
  • отсрочка (оплата вносится после окончания периода аренды).

Срок оплаты должен быть конкретно определен:

  • календарной датой;
  • событием, которое неизбежно наступит;
  • истечением периода времени, начало которого может быть определено календарной датой или наступлением согласованного события.

В некоторых случаях сроки внесения арендной платы устанавливаются нормативным актом, например, при аренде федерального имущества.

Или в другом случае, когда срок арендной платы определяется в зависимости от выставления арендодателем счета-фактуры.

Это делается для того, чтобы обеспечить получение счета-фактуры арендатором, поскольку без такого документа он не сможет принять уплаченный НДС к вычету.

Нарушение сроков внесения арендной платы

Последствия нарушения сроков арендной платы:

1. В соответствии со статьей 619 ГК РФ, если арендатор более двух разподряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, то арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды.

Таким образом досрочно расторгнуть можно договор, если арендатор либо совсем не вносил арендную плату или вносил ее с просрочкой. Такое нарушение признается существенным нарушением условий договора.

Но при неполной оплате основание о расторжении договора не применяется

2. Также если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе требовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

3. Арендодатель вправе использовать и иные меры воздействия на арендатора-нарушителя. Например, удерживать оборудование, принадлежащее арендатору, которое осталось в арендуемом помещении после прекращения договора аренды.

4. Арендодатель вправе требовать от должника оплатить неустойку (оплата процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения действия договора аренды до возврата арендодателю имущества).

Досрочное внесение арендной платы

Согласно п. 5 статьи 614 ГК РФ:

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Но эта норма диспозитивна, поэтому в договоре можно предусмотреть иные условия досрочного внесения арендной платы, даже если арендатор не нарушал условие оплаты.

Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?

Условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что подобный документ:

  • составляется в отношении дорогостоящего имущества;
  • отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;
  • действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

  • от утраты имущества или приведения его в состояние, выходящее за рамки, ограничивающие процесс нормального износа;
  • непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
  • несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

О том, выполнение каких еще задач может обеспечивать гарантийный платеж, читайте в статье «Нужно ли исчислять НДС с денежных средств, полученных в качестве обеспечительного (гарантийного) платежа, залога, депозита?».

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

  • конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);
  • объем средств, вносимых в обеспечение;
  • порядок:
    • внесения платежа,
    • его использования,
    • пополнения на использованную сумму,
    • изменения размера,
    • возврата.

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

Получение арендной платы через банковский счет Индивидуального предпринимателя

Получить деньги на свой счет от арендатора ИП может только в форме перевода. Это может быть перевод, который совершен другой организацией со своего счета, перевод физического лица со своего счета или перевод физического лица без открытия счета. Возможно, в перспективе появятся и другие способы оплаты – например через сеть терминалов или через банкомат. Для безналичного перевода арендатору потребуются банковские реквизиты, которые можно указать в договоре или сообщить отдельным (лучше официальным, с подписью и печатью) письмом. К ним относятся: название ИП (например, Индивидуальный предприниматель Петров Петр Петрович), ИНН ИП, номер счета ИП, БИК банка, название банка, номер корреспондентского счета банка, подразделение Центрального банка (в котором открыт корр. Счет).

ВАЖНО: арендатор не может прийти в ваш банк и внести деньги на ваш счет. Даже если он придет в ваш банк, в котором у него нет счета, он должен совершить перевод без открытия счета.

При совершении перевода с плательщика, то есть с арендатора, его банк скорей всего удержит комиссию. Эта комиссия платится арендатором и не должна уменьшать сумму арендной платы.

ВАЖНО: при оформлении платежа плательщик должен указать «Индивидуальный предприниматель Петров Петр Петрович», а не просто «Петров Петр Петрович». К сожалению, по этой причине были прецеденты незачисления денежных средств.

В назначении платежа следует указать «По договору аренды № ХХ от ДД.ММ.ГГГГ за месяц ГГГГ г. НДС не облагается». Фраза «НДС не облагается» обязательна, если ИП-арендодатель использует Упрощенную систему налогообложения (УСНО), что мы настойчиво советуем. При сдаче декларации (отчета) по налогу (УСНО) рекомендуем Вам получить в своем банке или через Интернет-банк выписку по банковскому счету ИП за прошедший год.

Проект “Правильная Аренда” готов предоставить весь спектр услуг для собственников квартир (домов), сдающих недвижимость в аренду:

  • Абсолютнобесплатноскачать шаблон договора найма или аренды жилого помещения
  • Купить договора найма и аренды на все случаи жизни и доп. соглашения с комментариями наших юристов в магазине договоров (от 100р)
  • Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? – наш юрист сформирует для Вас договор аренды, составленный с учетом всех Ваших потребностей.
  • А еще мы Вас проконсультируем, поможем оформить налоговый вычет, определиться с формой налогообложения и многое другое Наши услуги для арендодателей и арендаторов

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

+ +